शेतजमिनीत गुंतवणूक आणि खबरदारी

शेतजमिनीत पुढील कारणांसाठी गुंतवणूक केली जाते. काही जण सेवनिवृत्तीनंतर ऑरगॅनिक शेती करण्यासाठी शेत जमीन/जमिनी विकत घेतात. काही जण फार्महाऊस उभारून निसर्गाच्या सान्निध्यात जगता यावे, म्हणून शेतजमिनी विकत घेतात. काही मुळातले शेतकरी त्यांचे शेतीचे क्षेत्र वाढावे, म्हणूनही शेतजमिनी खरेदी करतात. काही जण फक्त गुंतवणूक म्हणून अशा जमिनींचा विचार करतात. कारण, या जमिनींचा भाव वाढल्यावर चांगला परतावा मिळतो. जर शेतजमीन महामार्ग किंवा विमानतळ यांच्या जवळ असेल, तर निश्चितच अशा जमिनींमध्ये गुंतवणूक करणार्‍यांना चांगला परतावा मिळू शकतो.पण, भारतातील प्रत्येक राज्यात शेतजमिनीची व्याख्या व त्यासंदर्भातील कायदे हे वेगवेगळे आहेत. तसेच कर विषयक कायदेही वेगवेगळे आहेत. ग्रामीण भागातल्या जमिनी विक्रीवर कॅपिटल गेन्स कर आकारला जात नाही. पण, नागरी वस्तीतील जमिनी विक्रीवर मात्र कॅपिटल गेन्स कर भरावा लागतो. शासनाने उपलब्ध करून दिलेल्या माहितीनुसार, भारतातील एकूण खटल्यांच्या ६६ टक्के खटले हे जमीन किंवा संपत्तीसंबंधित न्यायालयात आहेत व या खटल्यांचा निकाल लागण्यास किमान २० वर्षं लागतात. त्यामुळे शेतकी जमिनीत गुंतवणूक करणार्‍यांनी ही बाब लक्षात घ्यावयास हवी.

शेतजमीन विकत घेताना जी जमीन विकत घेणार आहात, तिचे ‘टायटल डिड क्लिअर’ हवे. याबाबत कोणतीही तडतोड करू नये. शेतजमीन विकत घेताना रस्त्याची उपलब्धता, पाटबंदारे सोयी, सोपा जनसंपर्क, इंटरनेटची उपलब्धता, अखंडित वीजपुरवठा या बाबींबाबत दक्षता घ्यावयास हवी. संपूर्ण शेतजमिनीला सभोवताली कुंपण करावयास हवे. कुंपण पक्के हवे. शेतजमिनीवर ट्यूबवेल्सने पाणीपुरवठा करावयास हवा. जमिनीचे परीक्षण करून देणार्‍या यंत्रणा आहेत, त्यांच्याकडून ते करून घ्यायला हवे. त्यामुळे जमीन कोणत्या पिकांसाठी कोणत्या भाज्यांसाठी कोणत्या फळ व फुलांसाठीची लागवड करण्यासाठी उपयुक्त आहे, हे कळून चुकेल. तुम्ही ज्या जमिनीत गुंतवणूक करीत असाल, ती गेल्या ५० वर्षांत कोणाकोणाच्या नावावर होती, याची माहिती सरकारी दस्तावेजांवरून मिळू शकते. ती आवर्जून मिळवावी, अन्यथा जमीन खरेदी केल्यानंतर त्यावर हक्क सांगणारे कोणी पुढे येता कामा नये. त्याचबरोबर जमीन विकणार्‍यांकडे वारसा हक्क कायद्याचे सर्टिफिकेट जरुर मागावे, म्हणजे जमिनीचा विक्रेता हाच त्या जमिनीचा वारस आहे व त्याला ती जमीन विकण्याचा अधिकारही आहे, हे समजू शकते. जमीन विक्रेत्याकडून ‘प्रोबेट डॉक्युमेन्ट’ही मिळवावे. जमिनीची मालकी व जमिनीवर शेती करण्याचा अधिकार, या दोन वेगवेगळ्या बाबी आहेत. त्यांची गल्लत करून जमीन विकत घेऊ नये.

जमीन खरेदी-विक्री व्यवहार बरेचदा काळ्या पैशात व रोखीत चालतात. त्यामुळे शक्यतो असे व्यवहार टाळावेत. चेकने किंवा डिजिटल पद्धतीने पेमेन्ट्स करावी. जमीन विक्री झाल्यानंतर शासन दरबारी स्टॅम्पड्युटी व रजिस्ट्रेशन शुल्क भरावे. स्टॅम्पड्युटी कमी भरावी लागावी म्हणून बरेच जण खर्‍या आर्थिक व्यवहारापेक्षा कमी किमतीचा व्यवहार दाखवितात. असे शक्यतो करू नये. कारण, हे जर भविष्यात सिद्ध झाले, तर तो फौजदारी स्वरुपाचा गुन्हा होऊ शकतो. जर जमीन विकत घेणार्‍याने व विकणार्‍याने काही आर्थिक व्यवहार केले, तर त्यांच्यावर ‘प्रिव्हेन्शन ऑफ मनी लॉण्डरिंग’ (पीएमएलए) कायद्याने कारवाईदेखील होऊ शकते व ‘ईडी’ची पीडा मागे लागू शकते. याशिवाय प्राप्तिकर कायद्यानुसारही कारवाई होऊ शकते. अनिवासी भारतीय (एनआरआय) भारतात शेाती जमीन ‘रिझर्व्ह बँके’ची परवानगी घेतल्याशिवाय विकत घेऊ शकत नाही. पण, त्यांच्याकडे जर भारतात वारसा हक्काने शेतजमीन आणि असेल, तर ती चालू शकते. प्रत्येक राज्याने प्रत्येक नागरिक किती कमाल शेतजमिनीची मालकी स्वत:कडे ठेवू शकतो, याबाबतचे नियम-कायदे आखून दिले आहेत. कित्येक राज्यांनी शेतीचे उत्पादन कमी होऊ नये, म्हणून अशा जमिनींच्या खरेदी-विक्रीबाबबत कडक नियम केलेले आहेत.

महाराष्ट्रात फक्त शेतकरीच शेतजमीन जिल्हाधिकार्‍याच्या परवानगीशिवाय विकत घेऊ शकतात. जे स्वत: शेती करून, शेतीतून उत्पादन घेतात त्यांनाच शेतकरी मानायचे अशी महाराष्ट्र सरकारीच शेतकर्‍याची व्याख्या आहेत. पूर्वज जरी शेतकरी असतील, तर त्यांच्या पुढच्या पिढीतील शेतजमीन विकत घेऊ शकतात. महाराष्ट्रात एक व्यक्ती किमान ५४ एकर शेतजमिनीचा मालक राहू शकतो. जमिनीच्या मूल्याची माहिती देणारे मध्यवर्ती संकेतस्थळ उपलब्ध नाही. प्रत्येक राज्याच्या सब-रजिस्ट्रारच्या ऑनलाईन पोर्टलवर जमिनींचे मूल्य मात्र उपलब्ध असते.जमीन विकत घेताना सातबारा उतारा देखील आवर्जून तपासावयास हवा. जर जमिनी विक्रेत्याकडे वारसाने जमीन आली असेल तर ‘हेयरशिप सर्टिफिकेट’ व वारसाहक्क सर्टिफिकेट तपासायला हवे. त्यामुळे या जमिनीचे कायदेशीर वारस किती आहेत, हे समजू शकते. जमिनीसंबंधी न्यायालयात कोणताही दावा नाही ना, याचीदेखील खात्री करून घेणे आवश्यक असते. सब रजिस्ट्रारकडे जमिनीबाबतची माहिती मिळविणे आवश्यक असते. ‘स्टॅम्पड्युटी’ ही जमिनीच्या मूल्याप्रमाणे भरावी लागते. जमीन विकत घेतल्यानंतर दोन वर्षांत विकली, तर विकणार्‍याचा जो प्राप्तिकर भरण्याचा ‘स्लॅब रेट’आहे, त्या ‘रेट’ने कॅपिटल गेन्स कर भरावा लागतो व जर शेतजमीन दोन वर्षांनंतर विकली, तर २० टक्के दराने पण त्या काळात झालेल्या महागाई दराची सवलत मिळवून कॅपिटल गेन्स कर भरावा लागतो.