बँकांनी लिलावात काढलेली मालमत्ता विकत घेण्यापूर्वी...

 

बरेच लोक स्थिर संपत्ती विकत घेण्यासाठी कर्जे घेतात व या कर्जातून तयार घर किंवा तयार बंगला किंवा जमीनजुमला विकत घेतात. कर्जदाराने ज्या संस्थेकडून कर्ज घेतले असेल ती बँक असो किंवा वित्तीय संस्था असो, त्यांचे कर्ज परत करण्यास तो कायमचा असमर्थ आहे, असे सिद्ध झाल्यास कर्जदार व कर्ज दिलेली संस्था यांच्यात झालेल्या करारांनुसार न्यायालय सदर मालमत्तेचा ताबा कर्ज देणार्‍या संस्थेकडे देते. मग कर्ज देणारी संस्था सदर मालमत्ता विकून आपले कर्ज वसूल करते व त्या मालमत्तेच्या लिलावात आलेली रक्कम जर कर्जाच्या रकमेपेक्षा जास्त असेल, तर ती कर्जदाराला दिली जाते. परंतु, बँकांनी किंवा वित्तीय संस्थांनी विक्रीस काढलेली अशी मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी काळजी घ्यायला हवी.

स्टेट बँक ऑफ इंडियाने कर्ज थकविलेल्यांची एक हजार राहती घरे ‘ई-ऑक्शन’ (ऑनलाईन लिलाव प्रक्रिया) ने विक्रीस काढली आहेत. ही सर्व घरे ‘सेकंडहॅण्ड’ असतात. स्टेट बँकेने ‘ई-ऑक्शन’ प्रक्रिया ३० सप्टेंबरपासून सुरु केली असून, संपूर्ण ऑक्टोबर महिन्यात हा लिलाव सुरु राहणार आहे. सध्याच्या देशाच्या एकूणच आर्थिक परिस्थितीचा व भारतीय नागरिकांच्या खिशाचा विचार करता, स्टेट बँकेला यात कितीसा प्रतिसाद मिळेल, याबाबत साशंकताच आहे. यात भूखंड, घरे, औद्योगिक व व्यापारी युनिट्स लिलावात काढण्यात आली आहेत. या लिलावात बोली लावणार्‍यांचे प्रमाण अधिक असते. कारण, या मालमत्ता तुलनेने कमी किमतीत मिळतात. या मालमत्ता खरेदी करण्यास हरकत नाही, पण खरेदी केल्यानंतर काही अडचणी तर निर्माण होणार नाहीत ना, याची पूर्ण माहिती करुन घ्यावी. तसेच सर्वच मालमत्तांच्या बाबतीत अडचणी निर्माण होतातच असेही नाही.

सदर मालमत्तेचे ‘टायटल’ ‘क्लिअर’ आहे ना, याचा आधी तपास करावा. यासाठी कायदेशीर सल्लाही घ्यावा. बँका जेव्हा लिलावाची नोटीस वर्तमानपत्रांमध्ये किंवा अन्य ठिकाणी प्रसिद्ध करतात, त्यात त्या असे म्हणतात की, ‘बेस्ट ऑफ द बँक्स नॉलेज’ नुसार ‘टायटल’ ‘क्लिअर’ आहे. या शब्दरचनेमुळे मालमत्ता खरेदी करणार्‍याला १०० टक्के ‘टायटल’ ‘क्लिअर’ आहे, याची ग्वाही मिळत नाही. आमची माहिती अपुरी होती, अशी भूमिका बँक अथवा वित्तीय संस्था नंतरही घेऊ शकते. त्यामुळे नोटीसमधल्या शब्दांचा अर्थ कायदेविषयक तज्ज्ञांकडून नीट समजून घ्यावा. या नोटिसीत बँका असाही एक ‘क्लॉज’ समाविष्ट करतात तो म्हणजे, भविष्यात या मालमत्तेवर कोणी दावेदार हक्क सांगू लागला, तर बँक किंवा वित्तीय संस्था त्याला जबाबदार नसेल. हा ‘क्लॉज’ तर खरेदीदाराच्या मनात भीती निर्माण करु शकतो. हा ‘क्लॉज’ असला तरी या प्रकारात मालमत्तेचे खरेदी-विक्रीचे व्यवहार होत असतात. विमान उंचावरुन कोसळू शकते, याची पूर्ण कल्पना असूनही प्रवासी विमानातून प्रवास करतातच. बँक नोटीसमध्ये आणखी एक ‘क्लॉज’ समाविष्ट करते. तो म्हणजे, मालमत्ता आहे तशा स्थितीत विक्रीस काढलेली आहे. समजा, एखाद्या घराची पडझड झालेली असेल, तर त्या स्वरुपातच खरेदीदाराला ताबा दिला जातो. तुम्ही जर एखाद्या व्यक्तीकडून जुने घर विकत घेतले, तर ते विकण्यापूर्वी घरमालक त्या घराची डागडुजी करुन, त्याला रंगरंगोटी करुन तुम्हाला विकतो. ‘लिव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्स’ करारानुसार घर देतानाही घरमालक रंग काढून घर देतो. त्यामुळे या लिलावात घर घेण्यार्‍यांना घरदुरुस्ती, रंगरंगोटी यावर अतिरिक्त खर्च करावा लागू शकतो. लिलावात ज्याची बोली स्वीकारली जाईल, तो भविष्यात येणार्‍या सर्व अडचणींना जबाबदार राहणार. तसेच ज्या मालकाची मालमत्ता लिलावात काढली आहे, त्या मालकाने बँकेत लिलाव करु नये, अशी ऑर्डर न्यायालयाकडून मिळविलेली नाही ना, हेही पाहणे गरजेचे ठरते.

जर कर्ज मिळाले नाही, तर आयकर सवलतही मिळणार नाही, हादेखील एक तोटा ठरु शकतो. लिलावात भाग घेण्यापूर्वी इच्छुकांनी मालमत्ता रकमेच्या १० टक्के रक्कम विक्रेत्याकडे (बँक किंवा वित्तीय संस्था) अनामत म्हणून ठेवावी लागते. जर खरेदी इच्छुकाची बोली अयशस्वी ठरली, तर ही अनामत रक्कम त्याला परत मिळते. स्टेट बँकेने आखून दिलेल्या नियमाप्रमाणे बोली लावणार्‍याला २५ टक्के रक्कम अनामत म्हणून भरावी लागते व बोली जिंकलेल्या दिवसापासून १५ दिवसांच्या आत उरलेली ७५ टक्के रक्कम भरावी लागेल. जर तुम्ही ही रक्कम ठरवून दिलेल्या वेळेत भरु शकला नाहीत, तर तुमची ठेव रक्कम जप्त केली जाते. बोली जिंकणार्‍याने कर्जासाठी अर्ज केला असेल, तर अशा प्रकारच्या व्यवहारांतील कर्जे संमत होण्यासाठी जास्त कालावधी लागतो, तोपर्यंत खरेदीदाराला तितकी रक्कम उभारावी लागते. बँका पैसे भरण्याबाबत थोडीही सवलत देत नाहीत. कारण, त्यांना लवकरात लवकर कर्ज खाते बंद करावयाचे असते. त्यामुळे जे खरोखरच इच्छुक व आर्थिकदृष्ट्या समर्थ आहेत, अशांनीच या बोली प्रक्रियेत भाग घ्यावा. तुम्ही बोलीत जिंकलेली मालमत्ता नियमानुसार नाही, असे तुमच्या लक्षात आले व तुम्हाला ती बँकेला परत करून तुमचे पैसे परत मिळवायचे असतील, तर त्यासाठी बरेच कमी कायदेशीर मार्ग उपलब्ध आहेत, हा महत्त्वाचा मुद्दाही लक्षात घेऊन मगच अशा मालमत्ता खरेदीचे निर्णय घ्यायला हवे.