परवडणारी घरे किती जणांना परवडतील?

 

कोरोना महामारी ओसरल्यानंतर घरांची मागणी वाढली, तसेच घरांच्या किमतीही वाढल्या. मे २०२१ पासून ‘रिझर्व्ह बँके’ने प्रत्येक पतधोरणात ‘रेपो’दर वाढविल्यामुळे गृहकर्ज घेऊन घर मिळत घेणार्‍यांना जास्त दराने व्याज भरावे लागत आहे. भारतातल्या सर्व महानगरांत कोलकाता येथे इतर महानगरांच्या तुलनेत कमी किमतींत घरे मिळतात. तेथे सरासरी ४,८५० रुपये चौरस फुटांच्या दरात घर मिळतात. तेथे गेल्या एका वर्षांत घरांच्या किमतींत सुमारे १५ टक्के वाढ झाली, तर दिल्ली व एनसीआर भागात २० टक्के वाढ झाली. २०२१ मध्ये परवडणारी घरे, लोकांना खरोखरच परवडत होती. कारण, त्यावेळी घरांच्या किमतीही कमी होत्या व गृहकर्जावर व्याजही दराने आकारले जात होते, पण सतत वाढणारी महागाई, नियंत्रणात नसलेली महागाई, घरांच्या वाढलेल्या किमती व गृहकर्जांवरील वाढलेले दर यामुळे परवडणारी घरे ग्राहकांना न परवडणारी झाली आहेत. केंद्र सरकारने २०२२ पर्यंत सर्वांना परवडणारी घरे देण्याचे उद्दिष्ट जाहीर केले होते, पण ते उद्दिष्ट पूर्ण झालेले नाही. त्यामुळे या पुढे केंद्र सरकारने याबाबत कोणतीही कालमर्यादा जाहीर करु नये, पण परवडणारी घरे बांधण्याचा उपक्रम मात्र चालू ठेवावा.

’अनारॉक प्रॉपर्टी कन्सल्टन्टस्’ने उपलब्ध केलेल्या डेटानुसार, ४० लाख रुपयांहून कमी मूल्यांची परवडणारी घरे २०१९ मध्ये घरांची जी एकूण विक्री २ लाख, ६१ हजार, ४०० इतकी सात मोठ्या शहरांत झाली होती, यापैकी ३८ टक्के घरे ही परवडणारी घरे कॅटेगरीतील विकली गेली होती, तर २०२२ मध्ये एकूण ३ लाख, ६४ हजार, ८८० घरे विकली गेली. पण, यापैकी फक्त २६ टक्के घरे परवडणारी घरे कॅटेगरीत विकली गेली. परवडणार्‍या घरबांधणीत विकासकाच्या नफ्याचे प्रमाण कमी असते. केंद्र सरकारने जाहीर केलेला राष्ट्रीय कार्य्रक्रम म्हणून विकासकांनी या प्रकारची घरे बांधावयास हवीत. दुर्दैवाने कित्येक नावाजलेले विकासक या प्रकारची घरे बांधतच नाहीत. घरबांधणीसाठी लागणार्‍या मालाच्या किमतींत झालेली वाढ व जमिनींचे वाढलेले भाव यामुळे विकासकांना आलिशान घरबांधणीत जास्त नफा मिळतो. मुंबई महानगरपालिकेच्या हद्दीत ५० ते ६० लाख रुपयांत घर विकणे अशक्यच आहे. ठाणे, नवी मुंबई, डोंबिवली, बोईसर अशा ठिकाणी परवडणारी घरे मिळू शकतील. मुंबईतील ‘मायक्रोटेक डेव्हलपर्स’च्या प्रकल्पांत सुमारे ६५ टक्के वन बीएचके घरे दोन वर्षांपूर्वी विकली जात होती. आता हे प्रमाण फक्त २५ टक्क्यांवर आले आहे. कित्येकांना घरे हवी आहेत, पण मागणी नाही, अशी विचित्र स्थिती निर्माण झाली आहे.

कर्ज मिळण्याच्याही भरपूर संधी उपलब्ध आहेत, तरीही हवा तितका ग्राहक या उद्योगाकडे येत नसल्याचे चित्र आहे. मुंबई शहरात तरी सध्या नवीन बांधकामांपेक्षा ‘रिडेव्हलपमेंट’ची कामेच जोरात चालू आहेत. आलिशान महागाड्या घरांना मात्र फार मागणी आहे. गुढगाव सेक्टर ६३ येथे तीन दिवसांत आलिशान घरांच्या प्रकल्पांत १,१३७ घरांचे आठ हजार कोटी रुपयांना बुकिंग झाले. गुढगावमध्ये वर्षभरापूर्वी दहा हजार रुपये चौरस फूट दराने घरविक्री होत होती. आता ती रुपये १४ हजार ते १५ हजार रुपये या दराने बुकिंग सुरु आहे. दिल्लीजवळ नोएडा येथे चौरस फुटांचा दर ३,५०० रुपयांच्या दरम्यान होता. तो आता पाच ते सहा हजार रुपयांवर पोहोचला आहे. सध्या विस्तारित नोएडात ५० ते ७० लाख रुपयांना घर मिळू शकते. ‘एम३एम’सारखी मोठी विकासक कंपनी नोएडात प्रकल्प उभारीत असल्यामुळे येथे घरांच्या किमती यापुढे नक्की वाढणार. ‘एम३एम’ व ‘गोदरेज प्रॉपर्टीज्’ या दोन मोठ्या विकासक कंपन्यांनी गुढगाव व नोएडा येथे लिलावात फार मोठ्या प्रमाणावर जमिनी विकत घेतल्या आहेत. परिणामी, या कंपन्या येथे प्रकल्प उभारणार म्हणजे येथील जागांच्या किमती वाढणारच!

‘लिव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्स’ने राहणार्‍यांना आता भाडेही जास्त द्यावे लागत आहे. मुंबईतल्या काही बँकांच्या शाखा प्रचंड दराने भाडे द्यावे लागत असल्याने तोट्यात चालतात, ही वस्तुस्थिती आहे. आयटी उद्योग फार मोठ्या प्रमाणावर असलेल्या बंगळुरू, पुणे व हैदराबाद येथे घरांना नेहमीच मागणी असते. गेली काही महिने ‘टेक’ कंपन्यांनी कर्मचार्‍यांसाठी ‘ले ऑफ’ धोरण जाहीर केले आहे. या पार्श्वभूमीवर घरांच्या मागणीवर परिणाम होऊ शकतो. घर खरेदी करण्याचा निर्णय घेण्यास ग्राहक बराच कालावधी घेतात. घर घेण्याअगोदर त्यांच्या मनात काही प्रश्न असतात. त्या प्रश्नांची समाधानकारक उत्तरे मिळाल्याशिवाय ते घर घेण्याचा निर्णय घेत नाहीत. घर अमुकच ठिकाणी हवे, असे ग्राहक ठरवितो. तसेच त्याची आणखीही काही प्राधान्ये असतात, ती पूर्ण झालीच, तर ग्राहक घर घेण्याचा विचार निश्चित करतो.

बँक व गृहवित्त कंपन्या यांच्यात गृहकर्ज देण्यासाठी स्पर्धा चालते. बँका-बँकांतही स्पर्धा चालते. जी बँक किंवा गृहवित्त कंपनी चांगली ग्राहक सेवा देते, तसेच व्याज कमी आकाराने व कमी कालावधीत कर्ज मंजूर करणे, अशा बँकेला किंवा गृहवित्त कंपनीला ग्राहक पसंती देतात. गृहकर्ज देताना किंवा कोणत्याही प्रकारचे कर्ज देताना प्रक्रिया शुल्क आकारले जाते. काही बँका किंवा गृहवित्त कंपन्या ग्राहकांना आपल्याकडे खेचण्यासाठी कमी दराने प्रक्रिया शुल्क आकारतात, तरी काही प्रकिया शुल्क आकारतच नाहीत. फायनान्स कंपन्यांच्या प्रवक्त्यांच्या म्हणण्यानुसार, चालू वर्षी घरांच्या विक्रीत किमान १५ टक्के घट होईल. यंदा करविक्रीत प्रचंड तेजी आहे. गुढीपाडव्याच्या दिवशी फार मोठ्या प्रमाणावर कार खरेदी झाली, पण तो उत्साह घरखरेदीत दिसला नाही. आलिशान घरे बांधल्यावर जर मंदी आली, तर विकासकांना ती मंदी असाहाय्य होते, पण परवडणारी घरे बांधल्यावर जर मंदी आली, तर विकासक तेवढे आर्थिक अडचणीत येत नाहीत.४० लाख रूपयांहून कमी मूल्यांची घरे सात मोठ्या शहरांत २०१८ मध्ये २ लाख, ४८ हजार, ३०० विकली गेली, यात परवडणार्‍या घरांची विक्री ८४ हजार, २४० झाली.

२०१९ मध्ये एकूण घरांची विक्री २ लाख, ६१ हजार, ४००. यात परवडणार्‍या घरांची विक्री ९९ हजार, ३३०. २०२० मध्ये एकूण घरांची विक्री १ लाख, ३८ हजार, ३५०. यात परवडणार्‍या घरांची विक्री ५३ हजार, ९६०. २०२१ मध्ये एकूणच २ लाख ३६ हजार ५२० घरांची विक्री झाली परवडणार्‍या घरांचीं विक्री८७ हजार, ५१० इतकी झाली. २०२२ मध्ये ३ लाख, ६४ हजार, ८८० घरांचीं विक्री झाली. यात परवडणार्‍या घरांची विक्री ९४ हजार, ८७० इतकी झाली.भारतात कित्येकांसाठी परवडणारी घरे बांधली जाणे, ही काळाची गरज आहे. शासनाची इच्छा आहे, पण विकासकांनी फायद्याचाच विचार न करता सामाजिक बांधिलकी म्हणून परवडणारी घरे बांधावीच व या घरांच्या कामाचा दर्जाही चांगला ठेवावा. चांगला कच्चा माल न वापरता इमारती उभारू नयेत. अशा इमारती आठ-दहा वर्षांनतर कोसळण्याची भीती निर्माण होते. अशा कित्येक इमारती विकासक बांधतात. ‘रेरा कायदा’ आल्यापासून या उद्योगावर बरीच नियंत्रणे आली. पूर्वी तर विकासकांना मोकळे रान होत.गृहकर्जावर दोन प्रकारे व्याज आकारले जाते. एक निश्चित (फिक्स) दराने कर्ज घेताना जे व्याज निश्चित होते, ते कर्ज फिटेपर्यंत कायम राहते व दुसरे ‘फ्लोटिंग’ दराने व्याजआकारणी होते. हे व्याज मार्केटदरांशी संलग्न असते. मार्केटमध्ये दर वाढले की, ग्राहकांनी जास्त दराने व्याज द्यावे लागते. दर कमी झाले की, कमी दराने व्याज द्यावे लागते. सध्या हे कर्ज स्वीकारलेल्या ग्राहकांना चढ्या दराने व्याज द्यावे लागत आहे.