गुंतवणूकदारांसाठी ‘रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट’च्या नियमांत बदल

 

 

 

 

बांधकाम उद्योगाला निधीचा पुरवठा व्हावा, या उद्देशाने ‘आरईआयटी’ ही यंत्रणा उभारण्यात आलेली आहे. यापूर्वी या योजनेत किमान रुपये ५० हजार इतक्या रकमेची गुंतवणूक करावी लागत होती. आता हे प्रमाण कमी करुन किमान गुंतवणुकीची मर्यादा दहा ते पंधरा हजार रुपये इतकी करण्यात आली आहे. गुंतवणूकदारांना अगोदर यात किमान २०० युनिटमध्ये ‘ट्रेडिंग’ करावे लागे. हे प्रमाण आता एक युनिट इतके कमी करण्यात आले आहे. या बदलामुळे आता किरकोळ गुंतवणूकदार यात गुंतवणूक करण्यात प्राधान्य देतील. अगोदर कराव्या लागत असलेल्या प्रचंड गुंतवणुकींमुळे यात गुंतवणूक करणे, किरकोळ गुंतवणूकदारांना शक्य होत नव्हते.

 

 

 

या नवीन बदलांच्या पार्श्वभूमीवर सामान्य गुंतवणूकदारांनी यात गुंतवणूक करावी का? कोणीही गुंतवणूकदराने यात गुंतवणूक करण्यापूर्वी याची पूर्ण माहिती समजून घ्यावी. ‘आरईआयटीएस’ हे गुंतवणूक उत्पादक ‘म्युच्युअल फंड’ गुंतवणूक उत्पादनासारखेच आहे. यात गुंतवणूक केल्यास गुंतवणूकदाराला उत्पन्न निर्माण करणार्‍या प्रॉपर्टीची मालकी मिळू शकते. त्या प्रॉपर्टी म्हणजे व्यापारी इमारती, कार्यालयीन जागा इत्यादी. या योजनेमुळेच किरकोळ गुंतवणूकदाराला अशा प्रॉपर्टीमध्ये गुंतवणूक करणे अशक्य होते. गुंतवणूकदाराने जर ‘आरईआयटी’च्या ‘आयपीओ’मध्ये गुंतवणूक केली तर त्याला जसे ‘म्युच्युअल फंड’ योजनेत गुंतवणूक केल्यावर युनिट देण्यात येतात, तसेच यात युनिट देण्यात येतात. बदलापूर्वी किमान 200 युनिटसाठी गुंतवणूक करावी लागत होती, म्हणजे किमान ५० ते ६० हजार रुपयांची गुंतवणूक करावी लागते होती. जर आपण युनिट रुपये ३०० आहे, असे गृहित धरले, तर आता गुंतवणूकदार शेअर बाजारात एका युनिटची खरेदी किंवा विक्री म्हणजे ’ट्रेडिंग’ करु शकतो. ‘आयपीओ’साठी गुंतवणुकीचा अर्ज करताना आता १५ हजार रुपयांच्या युनिटसाठी अर्ज करावा लागेल. शेअर बाजारात एक युनिटचेही ‘ट्रेडिंग’ करता येणार असल्यामुळे, गुंतवणूकदार ‘आयपीओ’त म्हणजे प्राथमिक भांडवली बाजारपेठेत गुंतवणूक करण्यापेक्षा शेअर बाजारातून यात गुंतवणूक करतील, असे या क्षेत्रातील जाणकरांचे मत आहे. या बदलांमुळे गुंतवणूकदारांची संख्या वाढेल व ‘आरईआयटीएस’च्या ट्रेडिंगमध्ये वाढ होईल. बदलापूर्वी यात गुंतवणूक करणार्‍यांची संख्या जी फक्त चार हजार होती, ती आता सुमारे १२ हजार इतकी झाली आहे. तीन महिन्यांचे दररोजचे सरासरी एम्बॅसी ‘आरईआयटी’चे ट्रेडिंग मूल्य रुपये ३३ कोटी इतके आहे. ‘ट्रेडिंग’ जास्त होणे म्हणजे जास्त निधी उपलब्ध होणे. गुंतवणूक मर्यादा कमी केलेल्याचा फायदा गुंतवणूकदारांना तर आहेच, शिवाय संपूर्ण ‘आरईआयटी’ उद्योगाला आहे. पूर्वीची ५० हजार रुपयांची मर्यादा लहान गुंतवणूकदारांसाठी फार मोठी होती. एका युनिटमध्ये ‘ट्रेडिंग’ करण्यात परवानगी दिल्यामुळे ‘आरईआयटी’तली गुंतवणूक व शेअरमधली गुंतवणूक एका पातळीवर आली.

 

 

 

ज्या गुंतवणूकदारांना व्यापारी ‘रिअल इस्टेट’मध्ये दीर्घकालीन गुंतवणूक करायची आहे, अशांसाठी हा चांगला गुंतवणूक पर्याय आहे. या गुंतवणुकीतून गुंतवणूकदाराला लाभांश तर मिळणारच, तसेच शेअर मूल्य/युनिट मूल्य वर गेल्यास त्याचाही फायदा मिळणार. ‘सेबी’च्या नियमांनुसार ‘आरईआयटीएस’मध्ये गुंतविल्या गेलेल्या रकमेपैकी ८० टक्के रक्कम ही विकसित आणि उत्पन्न निर्माण करणार्‍या मालमत्तांमध्येच गुंतवायला हवी. सध्या ‘आरईआयटीएस’मध्ये जमा झालेला निधी फक्त व्यापारी ‘रिअल इस्टेट’ व कार्यालयीन जागांमध्येच गुंतवावा लागतो. भाड्यापोटी मिळालेल्या उत्पन्नापैकी ९० टक्के उत्पन्नाचे लाभांश म्हणून वितरण करावे लागते. ‘आरईआयटीएस’ला ‘स्पेशल पर्पज व्हेहिकल्स’मार्फत व्याजातून उत्पन्न मिळते, ही यंत्रणा ‘स्पेशल पर्पज व्हेहिकल्स’ कर्ज देते व यातून मिळणार्‍या व्याजापोटीचे व्याज युनिटधारकांना वितरित करते.

 

 

जसे भाडे वाढते तसा ‘आरईआयटीएस’मधून मिळणारा परतावा वाढू शकतो. सध्या कोरोनामुळे ‘आरईआयटीएस’चे व्यवहार जरा थंडावले आहेत. दीर्घ मुदतीच्या स्थिर उत्पादनासाठी ही गुंतवणूक योजना चांगली आहे. या गुंतवणुकीत जोखीम आहे. सध्या भारतात तीन ‘आरईआयटीएस’ ‘लिस्टेड’ आहेत.

 

 

 

 

‘क्रेडिट कार्ड’ खिशात किंवा जवळ असल्यास नको तितकी व कित्येकदा अनावश्यक खरेदीही केली जाते. परिणामी, कार्डधारक कर्जबाजारीही होऊ शकतो. यात न अडकता ही बरीच ‘क्रेडिट कार्ड’ योग्यरीत्या हाताळता येऊ शकतात. तुम्ही जर ‘क्रेडिट कार्ड’च्या वापरावर नियंत्रण ठेवले आणि अगदी हवे तेथेच व योग्य ठिकाणीच ‘क्रेडिट कार्ड’ वापरलेत, तसेच ‘क्रेडिट कार्ड’ची बिले शेवटच्या तारखेपूर्वी भरलीत तर बरीच ‘क्रेडिट कार्ड’ वापरणे फायद्याचे ठरु शकते. तुम्ही ‘क्रेडिट कार्ड’वर खरेदी करताना, खरेदी केलेली रक्कम तुम्हाला कोणत्या तारखेला ‘क्रेडिट कार्ड’साठी भरावी लागणार, हे लक्षात घ्या, हे अतिशय महत्त्वाचे आहे. कारण, निश्चित केलेल्या तारखेस जर ‘क्रेडिट कार्ड’चे ‘पेमेंट’ केले नाही तर फार मोठ्या प्रमाणावर शुल्क भरावे लागते.

 

 

निश्चित केलेल्या तारखेपूर्वी बिले भरल्यास, कार्डधारकाला एक पैसाही व्याज द्यावे लागत नाही. प्रत्येक ‘क्रेडिट कार्ड’चा व्याजमुक्त कालावधी असतो. पण, ‘क्रेडिट कार्ड’ वापरुन ‘एटीएम’मधून पैसे काढले, तर जितकी रक्कम आपण काढली, त्या रकमेवर व्याज द्यावे लागते. ‘क्रेडिट कार्ड’चा व्याजमुक्त कालावधी १८ दिवस ते ५५ दिवस इतका असतो. ‘क्रेडिट कार्ड’ कोणत्या तारखेस वापरले, त्यानुसार व्याजमुक्त कालावधी मिळतो. तुमच्याकडे जर बरीच ‘क्रेडिट कार्ड’ असतील तर एकाच कार्डावर मोठी खरेदी न करता वेगवेगळ्या कार्डवर करावी. परिणामी, तुम्हाला एकदम पैसे भरावे लागणार नाहीत. वेेगवेगळ्या तारखांस पैसे भरावे लागतील. ‘क्रेडिट कार्ड’वर खरेदी करताना त्या दिवसापासूनचा व्याजमुक्त कालावधी कधी संपत आहे हे तपासावे. एका ‘क्रेडिट कार्ड’चे बिल भरण्यासाठी दुसरे ‘क्रेडिट कार्ड’ वापरता येते. असे केल्यास, तुमचा व्याजमुक्त कालावधी वाढला जातो. ‘क्रेडिट कार्ड’मधून मिळणारे ‘रिवॉर्ड पॉईंट्स’ व इतर फायदे यांचाही लाभ घ्यावा. काही काही ‘क्रेडिट कार्ड’वर खरेदी मूल्यांच्या पाच टक्के रक्कम ‘कॅशबॅक’ ही दिली जाते. जर तुम्ही शॉपिंग, इंधन, प्रवास यासाठी वेगवेगळी कार्ड वापरलीत, तर वेगवेगळ्या वापरलेल्या प्रत्येक कार्डमधून ‘रिवॉर्ड्स’ मिळणार. काही ‘क्रेडिट कार्ड’वर ‘ईएमआय’चा पर्यायही उपलब्ध असतो. समजा, एखाद्याने ५० हजार रुपयांचा ‘रेफ्रिजरेटर’ विकत घेतला तर ‘क्रेडिट कार्डा’तून दर महिन्याला ठरावीक रकमेचा ‘ईएमआय’ भरून, ‘रेफ्रिजरेटर’ची पूर्ण रक्कम भरता येऊ शकते. म्हणजे ज्याला ‘रेफ्रिजरेटर’ खरेदी करायचा आहे, पण त्याच्याकडे तो खरेदी करण्यासाठी पुरेसे पैसे नाहीत, तरी तो क्रेडिट कार्डचा योग्य वापर करुन आपली ‘रेफ्रिजरेटर’ची गरज भागवू शकतो. हे उदाहरण झाले. अन्य प्रकारची खरेदीही आपण करु शकतो. ‘रिवॉर्ड पॉईंट्स’ मुदतीपूर्वी वापरावेत. ‘रिवॉर्ड पॉईंट्स’च्या रकमेने ‘क्रेडिट कार्ड’चे बिलही भरता येते.

 

 

भारतात तीन प्रकारची ‘क्रेडिट कार्ड’ उपलब्ध आहेत. ‘व्हिसा कार्ड’, ‘मास्टर कार्ड’ आणि ‘रुपे कार्ड.’ ‘रुपे कार्ड’ भारतीय असून, ’व्हिसा कार्ड’ व ‘मास्टर कार्ड’ परदेशी आहेत. सुरुवातीला जेव्हा ‘क्रेडिट कार्ड’ भारतात आली तेव्हा बँकांनी फार मोठ्या प्रमाणावर ‘मार्केटिंग’ करुन फार मोठ्या प्रमाणावर ती वितरित केली, पण नंतर बँकांना फार वाईट अनुभव आला. ‘क्रेडिट कार्ड’ बिलांची वसुली थकीत/बुडित कर्जे झाली. नंतर बँकांनी ताकदवान लोकांना कार्डच्या पैशांच्या वसुलीसाठी कार्डधारकांच्या घरी व कार्यालयात पाठवायला सुरुवात केली. यातून वाद, भांडणे, मारामार्‍या होऊ लागल्या. नंतर रिझर्व्ह बँकेने वसुलीसाठी ताकदवान लोक कार्डधारकांच्या घरी किंवा कार्यालयात पाठवू नये, असा फतवा काढला. अजूनही कार्डाच्या बिलांचे थकीत/बुडित कर्जांचे प्रमाण फार मोठे आहे म्हणून आता बँका कोणालाही कार्ड देताना अतिशय दक्षता घेतात. अमेरिकेतील ‘सिटी बँक’ लवकरच भारतातील व्यवहार बंद करीत आहे. बँकेचे फार मोठ्या प्रमाणावर कार्डधारक आहेत. आता ही सर्व कार्डे आपल्याकडे यावीत म्हणून बर्‍याच बँका प्रयत्नशील असणार. ‘के्रडिट कार्ड’ ही ग्राहकांना चांगली सुविधा आहे, पण तिचा योग्य वापर करून चांगले फायदे करून देणे, हे मात्र कार्डधारकाच्या हातात आहे.

 

 

 

‘मास्टर कार्ड’ हे ‘पेमेंट कार्ड’ सेवा देणार्‍या कंपन्यांवर ‘रिझर्व्ह बँके’ने नवे ग्राहक जोडण्याला बंदी घातली आहे. याचा परिणाम अनेक बँका आणि वित्तसंस्था यांच्या कार्ड व्यवसाय विस्तारावर होणार आहे. अनेक बँका व वित्तसंस्था यांची ‘मास्टर कार्ड’ समवेत संयुक्त पेमेंट कार्ड आहेत. तसेच या वित्तसंस्थांचे मास्टर कार्डबरोबर ‘पेमेंट सिस्टीम’साठी दीर्घ मुदतीचे करारही झाले आहेत. या दोन्हींवर आता रिझर्व्ह बँकेच्या आदेशाचा विपरित परिणाम होणार आहे.

 

 

‘एचडीएफसी’ बँकेवरही रिझर्व्ह बँकेने नवी ‘के्रडिट कार्ड’ देण्यावर बंदी घातली आहे. ‘मास्टर कार्ड’ बंदीचा सार्वजनिक उद्योगातील बँकांच्या कार्ड व्यवसायावर फारसा परिणाम होणार नाही. सार्वजनिक उद्योगातील बँका अधिकाधिक प्रमाणात ‘रूपे’ कंपनीची कार्ड वापरू लागल्यामुळे या बँकांना विशेष फटका बसणार नाही.

 

 

‘पेमेंट अ‍ॅण्ड सेटलमेंट’ कायद्यांतर्गत ‘मास्टर कार्ड’ ही कंपनी देशात कार्यरत आहे. याच कायद्यांतर्गत ‘व्हिसा’ आणि ‘रूपे’ या पेमेंट प्रणाली कंपन्या कार्यरत आहेत. यापैकी ‘रूपे’ ही कंपनी स्वदेशी आहे. तिन्ही कंपन्यांमध्ये ‘व्हिसा’ ही सर्वात मोठी कंपनी असून, त्यानंतर अनुक्रमे ‘मास्टर कार्ड’ व ‘रूपे’ या कंपन्यांचे क्रमांक लागतात.

 

 

सर्वात उशिरा या क्षेत्रात येऊनही ‘रूपे’ कंपनीने आज ‘कार्ड’ व्यवस्थापनातील ३५ टक्के हिस्सा काबीज केला आहे. ‘व्हिसा’ आणि ‘मास्टर कार्ड’ या कंपन्या ‘के्रडिट कार्ड’ व्यवसायात अग्रेसर आहेत, तर ‘रूपे’ ही कंपनी ‘डेबिट कार्ड’ व्यवसायात अग्रेसर आहे.