घर खरेदीस योग्य वातावरण आहे का?

 

 

 

 

 

 

 

गेल्या आर्थिक वर्षाच्या शेवटच्या तिमाहीत, जानेवारी २०२१ ते मार्च २०२१ या कालावधीत घरांची विक्रमी विक्री झाली होती. मात्र, त्यानंतर कोरोनाच्या दुसर्‍या लाटेच्या निर्बंधामुळे घरांची विक्री फार मोठ्या प्रमाणावर कमी झाली आहे, असा अहवाल ‘अनारॉक प्रॉपर्टी कन्सल्टन्सी’ने प्रसिद्ध केला आहे. घर मिळवण्याच्या किंवा स्वत:चे घर असावे, या प्रतीक्षेत भारतभर बरेच भारतीय आहेत, कोणाला पहिले घर हवे आहे, कोणाला मोठे घर हवे आहे, कोणाला विकसित तसेच सर्व सुखसोयी उपलब्ध असणार्‍या भागात घर हवे आहे, प्रत्येकाच्या गरजा व कारणे वेगवेगळी असली, तरी ‘घर हवे’ ही प्राथमिक गरज आहे. तिसरी लाट येणार की नाही? कोरोनाचे संपूर्ण निर्मूलन होणार की नाही की, आणखीन वेगवेगळे भयानक विषाणू पसरणार, असे विविध प्रश्न जनतेला सतावत आहेत. जीवनही अशाश्वत झाले आहे. आपल्यालाही मृत्यू कवटाळणार नाही ना, या भीतीखाली प्रत्येकजण जगत आहे. या पार्श्वभूमीवर घर घेण्यासारखे मोठे निर्णय घेण्यास लोकांची तयारी नसल्याचे दिसत आहे, जोपर्यंत जनता घर खरेदी किंवा अन्य काही मोठे आर्थिक निर्णय त्वरेने घेणार नाही तोपर्यंत अर्थव्यवस्थेत सुधारणा होणार नाही.

 

 

 

 

 

कमी व्याजदर : देशात गृहकर्जावरील व्याजदर गेली सुमारे दहा वर्षे कमी आहेत. प्रत्येकाला परवडणारे घर देणे शक्य व्हावे म्हणून व्याजाचे दर कमी असल्यामुळे गृहकर्जदाराला मासिक हप्त्याची रक्कमही कमी भरावी लागते. पुढील कित्येक वर्षे गृहकर्जावरील व्याजदर वाढण्याची शक्यता कमी असून ते उलट सध्या आहेत, त्यापेक्षा कमी होतीत, असे या क्षेत्रातील जाणकरांचे मत आहे. रिझर्व्ह बँकही पतधोरण जाहीर करताना गृहकर्जावरील व्याज दर वाढू नये, याची दक्षता घेते व उद्योगांना दिल्या जाणार्‍या कर्जांचे दरही कमी राहावेत, असे निर्णय घेते. कोरोनामुळे तसेच कोरोनाच्या अगोदरपासूनही भारतीय अर्थव्यवस्था डळमळीत आहे, अशी अर्थव्यवस्था स्थिर करण्यासाठी उद्योगांना कमी व्याजदराने कर्जे मिळावयास हवीत. कर्जावरील व्याजदर कमी पातळीवर राहावेत म्हणून बँकांच्या ठेवीवरील व्याजदरही वाढले जाणार नाहीत. गृह, वाहन व शैक्षणिक कर्जे ही बँकांच्या दृष्टिकोनातून किरकोळ कर्जे असतात व या कर्जावर व्याजदर कमी दराने आकारल्यास ही कर्जे बुडण्याचे प्रमाणही कमी राहील.

 

 

बांधकामास उशीर - कोरोना काळात बांधकाम उद्योग ठप्प झाला होता. कोरोनाची पहिली लाट व दुसरी लाट यामध्ये काही आर्थिक व्यवहार सुरु झाले होते, तरीही बांधकाम उद्योग मजुरांच्या कमतरतेमुळे अडखळतच होता. बांधकाम उद्योगातील मजूर हे अन्यप्रांतीय आहेत व कोरोना काळात ते आपापल्या मूळ राहण्याच्या ठिकाणी परतल्यामुळे, बांधकाम उद्योगाला अजूनही मजुरांची कमतरता भासत असून परिणामी बांधकामास उशीर होत आहे. तिसर्‍या लाटेबद्दल काहीच सांगता येत नाही. त्यामुळे काहीसे जास्त पैसे पडले, तरी तयार घरेच विकत घ्यावीत. काम सुरु होणार असलेली, काम सुरु असलेली, काही वर्षांनी ताबा देणारी घरे घेण्याचा निर्णय सध्या योग्य नाही, असे मत या क्षेत्रातील जाणकरांचे आहे.

 

 

 

सवलत - घरांची विक्री वाढावी म्हणून महाराष्ट्रासह अन्य राज्यांनी स्टॅम्प ड्युटीत ठराविक कालावधीसाठी सवलत दिली होती. याचाच परिणाम म्हणून जानेवारी २०२१ ते मार्च २०२१ या कालावधीत घर खरेदीत वाढ झाली. महाराष्ट्र सरकारने ‘स्टॅम्प ड्युटी’त सवलतीचा कालावधी वाढविला नाही. तो जर वाढविला असता, तर घर खरेदीचे प्रमाण वाढले असते. कारण, भारतात मुंबईत सर्वात जास्त घर-खरेदी विक्रीचे व्यवहार होतात. ‘प्रधानमंत्री आवास योजने’खाली मध्यम उत्पन्न गट १ व २ साठी असलेली ‘क्रेडिट लिन्क्ड सबसिडी स्कीम’ (सीएलएसएस) ही केंद्र सरकारने ३१ मार्चपासून बंद केली, याचाही विपरित परिणाम घरांच्या खरेदीवर झाला. राज्य सरकारांनी, केंद्र सरकारांनी जरी मदती बंद केल्या असल्या तरी, विकासक मात्र त्यांचा धंदा चालावा म्हणून बर्‍याच सवलती देत आहेत. त्या म्हणजे खिशाला परवडेल, अशी पैसे भरण्याची सोय, बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत ज्या घरात भाड्याने घरखरेदीदार राहत असेल, त्या घराचे भाडे देण्याची, भरण्याची तयारीही विकासक दाखवितात.

 

 

 

चौकशी करताना विकासकाने काहीही दर सांगितला तरी व्यवहार पूर्ण करण्याच्या बैठकीत विकासक दर बराच खाली आणून व्यवहाराची पूर्तता करतात. सध्या घर खरेदी करण्यासाठी बर्‍याच सवलती व सवलत उपलब्ध आहेत. व्याजदर कमी आहेत, या घरखरेदीसाठी जमेच्या बाजू आहेत. राज्य शासनांनी जर ‘स्टॅम्प ड्युटी’चे दर कमी केले, तरच घर खरेदी-विक्रीचे व्यवहार वाढू शकतील. इंधनाच्या बाबतीतही राज्य व केंद्र सरकारने आपले कर कमी केले, तर इंधनाच्या किमती कमी होऊ शकतील. केंद्र सरकार इंधनाला ‘जीएसटी’च्या अखत्यारितही आणत नाही, ते असो. दर चढ-उतार तयार बांधून असलेली पण विक्री न झालेली घरे व खरेदीदारांचे कमी प्रमाण यामुळे गेले कित्येक महिने घरांचे दर पडलेच आहेत. तयार बांधून असलेल्या घरांची विक्री होत नसल्यामुळे विकासक बँकांची कर्जे भरू शकत नाहीत. त्यामुळे बँकांच्या बुडित कर्जात गृहनिर्माण क्षेत्राचा वाटा फार मोठा आहे. रिझर्व्ह बँकेने प्रसिद्ध केलेल्या ‘हाऊसिंग प्राईस इंडेक्स’नुसार ऑक्टोबर २०२० ते डिसेंबर २०२० या कालावधीत घरांच्या किमतीत सरासरी १.१ टक्के वाढ झाली होती. या क्षेत्रातील जाणकारांच्या मते बांधकाम खर्चात मात्र दहा टक्के वाढ होत गेली. या परिणामी विकासक आर्थिक अडचण सोसत आहेत. प्रत्येक क्षेत्राला प्रत्येक माणसाला असे वाटते की, शासनाने मदत करावी. राज्य सरकारने काय, केंद्र सरकार काय, त्यांनीही मदत करायला काही मर्यादा आहेत. यापुढे तिसरी लाट आली नाही व कोरोनाचे प्रमाण कमी झाले, तर या वर्ष अखेरीस घरांच्या किमतीत पाच ते आठ टक्के वाढ होईल, असा अंदाज वर्तविण्यात येत आहे.

 

 

घरबांधणीसाठी लागणार्‍या कच्च्या मालाच्या किमती सतत वाढत आहेत आणि सततच्या इंधनदरवाढीमुळे त्या वाढतच राहणार. घर खरेदी करण्यास इच्छुक असणार्‍यांना त्यांची नोकरी जाण्याची भीती नसेल, तसेच धंदा सुरू राहण्याची निश्चित खात्री असेल अशांना तयार घर घ्यावयाचे असेल तर हाच योग्य काळ आहे. तुम्ही घर घेण्यासाठी कर्ज घेणार असाल, तर कर्ज फेडण्याची तुमची ताकद आहे की नाही, याचाही विचार करावयास हवा. तयार घरात राहावयास गेल्यास ‘जीएसटी’ भरावा लागत नाही. २०२० अखेरपर्यंत सात महानगरांत १,१३२ काम अर्धवट झालेले रहिवासी इमारतींचे प्रकल्प होते. बर्‍याच कारणांमुळे रखडलेल्या या प्रकल्पांमुळे पाच लाख घर खरेदीदार अडचणीत आले असून त्यांचे प्रकल्प रखडले आहेत. हे सर्व प्रकल्प २०१३ पूर्वी ‘लॉन्च’ झालेले आहेत. त्यामुळे गेली आठ वर्षे पाच लाख इच्छुक घर खरेदीदार मनस्ताप सहन करीत आहेत. या सर्व प्रकल्पातील गुंतवणूक सुमारे ४.१ लाख कोटी रूपयांची आहे. ही एवढ्या मोठ्या रकमेची गुंतवणूक अडकून पडली आहे. या अडकून पडलेल्या प्रकल्पांपैकी ६६ टक्क्यांहून अधिक प्रकल्प दिल्ली व ‘एनसीआर’ तसेच ‘मुंबई मेट्रोपोलिटन रिजन’मधले आहेत. बंगळुरू, चेन्नई, व हैदराबाद, येथील एकत्रित दहा टक्के आहेत, तर पुण्यातील १६ टक्के आहेत. यातले कित्येक खरेदीदार घराचा ताबा मिळालेला नसूनही बँकांना कर्जाचा मासिक हप्ता भरीत आहेत.

 

 

 

अर्थव्यवस्था मंदावल्यामुुळे वरील परिस्थिती निर्माण झाली आहे. अर्थव्यवस्था लवकरात लवकर सावरणे हे देशाच्या दृष्टीने प्रत्येक भारतीयाच्या दृष्टीने अतिशय महत्त्वाचे आहे, पण दुर्दैवाने देशात आर्थिक प्रश्न चर्चेला येण्याऐवजी आरक्षण, नाव कोणाचे द्यायचे वगैरेच प्रश्न माध्यमांचे प्रतिनिधी चर्चेत आणतात, हे भारतातीलसुद्धा नागरिकांचे दुर्दैव आहे. ‘रेरा कायदा’ आल्यामुळे घर खरेदीदारांना नडणार्‍या काही विकासकांना चाप बसला, ही या क्षेत्रातील एक जमेची बाजू आहे. आणखीन एक चांगली बाब म्हणजे, भारत सरकारने ‘स्वामिह’ या नावाने एक २५ हजार कोटींचा निधी अपूर्ण बांधकामे पूर्ण होण्यासाठी उभारला आहे. जे घरात गुंतवणुकीचा पर्याय म्हणून पैसे गुंतवित होते, ते आता हा पर्याय न स्वीकारता शेअर बाजार व म्युच्युअल फंड योजनांमध्ये गुंतवणूक करण्यास प्राधान्य देतात. बँकाही बांधकाम उद्योगांना कर्जे देताना फार काळजी घेतात, फार दक्ष राहतात. केंद्र सरकारने बँकांच्या आर्थिक ताळेबंदीतील कर्जे बुडलेली रक्कम कमी व्हावी म्हणून एक ‘बॅड बँक’ काढायला परवानगी दिली. केंद्र सरकार वरचेवर नवीन ‘बॅड बँक’ काढायला परवानगी देणार नाही. त्यामुळे बँकांना बांधकाम उद्योगासह सर्वच क्षेत्रात कर्जे देताना प्रचंड सावधगिरी बाळगावी लागणार. बांधकाम उद्योगावर ‘रेरा’चे नियंत्रण येण्यापूर्वी बांधकाम क्षेत्र म्हणजे भ्रष्टाचाराची व काळा पैसा निर्मितीची गंगोत्री होती.

 

 

 

ज्या विकासकाबरोबर करार केला त्या विकासकाने जर काम अर्धवट सोडले तर नवीन यंत्रणेने तत्काळ येऊन तो प्रकल्प पूर्ण करावयास हवा, अशा तर्‍हेची तरतूद कायद्याने करावयास हवी. सरकारने ‘स्वामिह’ योजनेखाली जे २५ हजारकोटी रुपये उभारले आहेत, त्यात बर्‍याच जाचक अटी असल्याचे विकासकांचे म्हणणे आहे. त्यामुळे कित्येक विकासकांना या योजनेचा फायदा मिळत नाही. पूर्वी बांधकाम उद्योग ही पूर्णतः विकासकांची बाजारपेठ होती. खरेदीदाराला काही महत्त्वच नव्हतं. खरेदीदाराला काही बेकायदेशीर झाल्याचे जाणवले तर त्याला दिवाणी दावा दाखल करावा लागे व दिवाणी दाव्याची प्रकरणे वर्षानुवर्षे लोंबकळतात, हे विकासकांना माहीत असल्यामुळे, ते याचा फायदा घेऊन, खरेदीदारांना अडचणीत टाकत. सर्व विकासक असे करत नसत. काही चांगले विकासकही आहेत, पण आता ‘रेरा’मुळे खरेदीदारालाही घर खरेदी-विक्री व्यवहारात महत्त्व आलेले आहे.