मुंबई व परिसरातील गृहनिर्माण क्षेत्रातील सद्यस्थिती

मुंबईमध्ये सरकारी पातळीवर ‘सर्वांसाठी घरे’ योजनेअंतर्गत मोठ्या प्रमाणावर गृहप्रकल्प नियोजित आहेत, तर बीडीडी चाळींसह, धारावीची रखडलेली पुनर्विकास योजनाही आगामी काळात मार्गी लावू शकते. त्याविषयी...

महाराष्ट्र सरकारने जाहीर केले आहे की, ‘सर्वांना परवडणारी घरे’ या २०१५ मधील ‘पंतप्रधान आवास योजने’खाली १९.४ लाख घरे २०२२ पर्यंत पूर्ण करण्याचा प्रस्ताव आहे. ही घरे राज्यातील ३८६ शहरांमध्ये, ज्यामध्ये मुंबई, पुणे, नागपूर या महानगरात, सिडको क्षेत्रात, नैना विकास क्षेत्रात इ. ठिकाणी बांधली जातील. केंद्रीय गृह नियंत्रण समितीने ७९५ प्रकल्प योजनेखाली ९ लाख, ५४ हजार, ५७१ घरांच्या प्रस्तावांना मान्यता दिली आहे. हे गृहबांधणीचे काम विकासक, खाजगी जमीनमालक आणि म्हाडा यांच्याकडून केले जाईल. यात आर्थिक कमकुवत समुदायांना (एथड) ५० टक्के मोजलेल्या किंमतीत उपलब्ध केले जाईल. गृहबांधणीचे भूखंड म्हाडा, नगरपालिका, सरकारी व निम-सरकारी संस्थांना कमी किंमतीत दिले जातील. एकूण सरकारने ९ लाख, ५४ हजार, ५७१ मंजूर केलेल्या घरांपैकी ९ लाख, २४ हजार, ३५० घरे ही आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल वर्गाकरिता असतील. सरकारच्या माहितीप्रमाणे १ लाख, ८३ हजार, २६१ घरांचे काम आतापर्यंत पूर्ण झाले आहे व त्यातील ‘पंतप्रधान आवास योजने’खाली १ लाख, ५४ हजार, २३९ घरांसाठी सवलतीच्या दरातील कर्ज उपलब्ध झालेले आहे.

‘महारेरा’ संस्थेची स्थापना व गृहबांधणीला चालना

भारत सरकारने २०१६ मध्ये तयार केलेल्या ‘रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट’ (रेरा) कायद्याखाली गृहबांधणीचे यापुढे सर्व व्यवहार होण्याकरिता महाराष्ट्र सरकारने ‘महारेरा’ संस्था लगेच स्थापन केली. त्यातील काही ठळक तरतुदी पुढीलप्रमाणे आहेत -

-विकासकांनी दिलेल्या मुदतीत घरे बांधून इच्छुकांच्या ताब्यात द्यावीत.

-गृहरचनेचे काम उत्तम दर्जाचे असावे.

-बांधकामाबद्दलच्या कुठल्याही आर्थिक व्यवहारात वा गृहरचनेबाबत पारदर्शकता ठेवणे.

-इच्छुकांचे गृह-हक्क अबाधित ठेवले जातील.

-घरे ठरविलेल्या मुदतीत पूर्ण झाली नाहीत, तर प्रकल्प खर्चाच्या १० टक्के विकासकांवर दंड वा योग्य ते -शिक्षा कलम लावले जाईल.

-विकासकांनी ‘महारेरा’ नियमाखाली गृहरचनेची सर्व माहिती संकेतस्थळावर उपलब्ध करायला हवी.

-इच्छुकांनी विकासकांच्या नावाने गृहबांधणीकरिता नोंदणी करायला हवी.

-विकासकांनी ‘महारेरा’कडे गृहबांधणीच्या विक्रीचे प्रस्ताव त्यांच्या सर्व माहिती म्हणजे प्रकल्पमंजुरी, घरांचे क्षेत्रफळ आकार व आराखडा, सर्व सुलभता व सुविधा इ.सह दिली पाहिजे.

दि. १५ जुलै, २०१९ पर्यंत ‘महारेरा’मध्ये २१ हजार, ५३८ इच्छुकांची नोंदणी झाली आहे. २० हजार, ६८० प्रतिनिधींची (रसशपीं) पण नोंदणी झाली आहे. तक्रारी नोंदवली जाणे व त्या सोडविणे यावरून ‘महारेरा’ संस्था इच्छुकांमध्ये लोकप्रिय ठरली आहे.

मुंबई व परिसरातील काही इतर गृहनिर्माण प्रकल्पांची माहितीधारावी पुनर्विकास प्रकल्प

धारावीकरिता ‘धारावी पुनर्विकास योजना’ ही एक महत्त्वाकांक्षी प्रकल्प-योजना ठरली आहे. याकरिता सरकारने एक आराखडा तयार करून प्रकल्प कामास सुरुवात केली आहे. ५९३ एकरवर पसरलेल्या धारावी झोपडपट्टीचा संपूर्ण कायापालट करण्यासाठी राज्य शासनाकडून २००४ पासून प्रयत्न सुरू आहेत. आधीच्या धर्तीवर धारावीचे पाच भाग करून एक भाग म्हाडाला विकसित करण्यासाठी द्यावा व उर्वरित चार भागांसाठी विद्यमान भाजप सरकारने २०१६ मध्ये जागतिक पातळीवर निविदा जारी केल्या. परंतु, एकाही विकासकाने प्रतिसाद न दिल्याने त्या निविदा रद्द करण्यात आल्या. त्यानंतर अलीकडे धारावीचा एकात्मिक पुनर्विकास करण्यासाठी शासनाने विशेष हेतू कंपनी स्थापन करून अनेक सवलती जाहीर करून निविदा मागविल्या. जागतिक पातळीवर निविदा काढताना मूळ किंमत ३ हजार, १५० कोटी ठरविण्यात आली. दुबईच्या ‘सेकलिंक’ कंपनीने ७ हजार, २०० कोटी, तर ‘अदानी रिअ‍ॅल्टी’ने साडेचार हजार कोटींची निविदा भरली. ‘सेकलिंक’ची निविदा सरस ठरल्याने प्रकल्पासाठी २८ हजार, ५०० कोटींची गुंतवणूक करण्यास ‘युएई’ची कंपनी तयार झाली. १० मार्चपर्यंत सरकारकडून याबाबत काहीच घोषणा झाली नाही. झोपडपट्टी पुनर्वसन करण्याचा अनुभव नाही म्हणून मुख्यमंत्र्यांनी याबाबत फेरविचार केला जाण्याची व सुधारित निविदा मागविण्याची शक्यता वर्तविली.

झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना

सरकारी योजनेनुसार २००० पर्यंतच्या झोपडवासीयांना नि:शुल्क घरे दिली जातील व २०११ पर्यंतच्या झोपडवासीयांना काही शुल्क आकारून ३०० चौ. फुटांची घरे दिली जातील, असे ठरले. त्यामुळे या योजनेचा ११ लाख झोपडपट्टीवासीयांना फायदा मिळेल. नवे अ‍ॅप ‘आसरा’ तंत्रज्ञान कामी येऊन ऑनलाईनवर सर्वेक्षणाचे काम वेगाने करण्याचे ठरले आहे.

बीडीडी चाळींचे पुनर्वसन

सरकारने सर्व ठिकाणच्या म्हणजे वरळी (१२१ चाळी व ९ हजार, ६८० रहिवासी कुटुंबे, ना. म. जोशी मार्ग (३२ चाळी व २५६० रहिवासी कुटुंबे), नायगाव (४२ चाळी व ३ हजार, ३४४ रहिवासी कुटुंबे) येथील घरांचे पुनर्वसन करण्याचे ठरविले आहे. १६० चौ.फूट घरांऐवजी त्यांना ५०० ते ६२५ चौ.फुटांची घरे मिळतील. या कामाकरिता म्हाडाला गृहबांधणी व्यवस्थापक म्हणून नेमले आहे. म्हाडाने जागतिक पातळीवर निविदा मागविणे व कंत्राटदारही नक्की केले जात आहेत. नायगाव व ना. म. जोशी मार्गावरील चाळींच्या पुनर्विकास प्रक्रियेला सुरुवात झाली आहे. कंत्राटदार म्हणून टाटा कंपनी निवडली आहे. वरळीच्या चाळींकरिता ‘शापूरजी,’ दोन चिनी व एक ‘लेबॅनॉन’ कंपन्या निविदाकार होत्या, पण शेवटी टाटा कंपनी सरस ठरली आहे. वरळीला १२१ चाळी आहेत. त्यामुळे वरळीचा प्रकल्प मोठा आहे व त्याची किंमत १० हजार, ७०० कोटी आहे. वरळीत ६७ मजली टॉवर बांधण्यात येतील. १० वर्षात हा प्रकल्प पूर्ण करण्यात येईल.

सद्यस्थितीतील ५६ म्हाडा वसाहतींचे पुनर्वसन

या पुनर्वसन कामाकरिता म्हाडाला विशेष नियोजन प्राधिकरणाचा दर्जा देण्यास मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी अनुकूलता दर्शविली आहे. त्यामुळे ५६ वसाहतींच्या पुनर्विकासातील गृहरचना मंजुरीविषयक पालिकेकडून होणारा अडथळा दूर झाल्यामुळे पुनर्वसनाचे काम वेगाने होण्याची शक्यता आहे. म्हाडाच्या या सर्व इमारती मोडकळीस आल्या आहेत व म्हाडाकडून पहिला समूह पुनर्विकास प्रकल्प अभ्युदयनगर, परळ येथे निखील दीक्षित यांनी प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार म्हणून यशस्वीरित्या काम केले व ३ हजार, ४१० कुटुंबांकरिता ६८५ चौ.फुटांची घरे बांधण्याकरिता रुस्तमजी समूहाचे ‘किस्टोन रिअ‍ॅल्टर्स’ना कंत्राटदार म्हणून नेमले. हे मुंबईतील पहिले समूह पुनर्विकासाचे प्रकल्प काम ठरणार आहे.

उपकरप्राप्ती देणार्‍या १४ हजार व जुन्या खाजगी इमारतींचा पुनर्विकास

उपकरप्राप्त व खाजगी इमारतींच्या जलद पुनर्विकासाकरिता म्हाडाला प्राधिकारी म्हणून घोषित करण्यास मंत्रिमंडळाच्या बैठकीत मान्यता देण्यात आली. काही कारणाने अर्धवट राहिलेले गृहनिर्माणाचे पुनर्विकास प्रकल्प म्हाडा पूर्ण करणार आहे. इमारतीमधील रहिवाशांच्या प्रस्तावित गृहनिर्माण सोसायटीला सहा महिन्यांचा अवधी देऊन पुनर्विकासाचा प्रस्ताव सादर करण्याची संधी देणे, त्यांनी मुदतीत प्रस्ताव सादर न केल्यास म्हाडामार्फत भू-संपादन करून अशा इमारतींचा पुनर्विकास करणे, याबाबतीत अध्यादेश काढण्यात येणार आहेत. म्हाडाला यापुढे अशा इमारती बांधण्याचे अधिकार देण्यात आले आहेत. मुंबई महापालिकेकडे जाण्याची गरज नाही. डोंगरी व पायधुणी येथे अशा कित्येक इमारती आहेत. समूह पुनर्वसन हाच मार्ग अशा इमारती बांधण्याकरिता शिल्लक राहतो.

६१९ इमारती धोकादायक

इमारतींच्या सर्वेक्षणानंतर महापालिकेने पावसाळ्याच्या तोंडावर ६१९ धोकादायक इमारतींपैकी ११४ इमारती आतापर्यंत पाडल्या असून आता ४८५ धोकादायक इमारती शिल्लक राहिल्या आहेत. घाटकोपरला ६४, अंधेरी-जोगेश्वरी भागात ५१, मुलुंडमध्ये ४७ यापैकी डोंगरी भागात एकच इमारत आहे. वास्तविक डोंगरी भागात इमारती पाडण्याचे प्रमाण जास्त आहे. मुंबई महापालिकेकडून या ४८५ धोकादायक इमारतींपैकी ७० रिकाम्या केल्या गेल्या. १६६ इमारतींची प्रकरणे न्यायालयात आहेत. ३४ इमारतींची प्रकरणे तांत्रिक सल्लागारांकडे ६१ इमारतींचे वीज-पाणी तोडले. १२५ प्रकरणात पालिकेने न्यायालयात प्रतिज्ञापत्र दिले व २१५ प्रकरणांमध्ये इमारती रिकाम्या करण्याचे निर्देश पोलीस विभागाला दिले आहेत.

गृहबांधणीसंबंधी काही महत्त्वाचे मुद्दे

सरकारने नागरिकांना १९.४ लाख परवडणारी घरे बांधण्याची योजना तयार केली आहे व त्यात कर्ज देणे, कर्जदरात, जीएसटीमध्ये, स्व-पुनर्वसन वा समूह पुनर्वसनाकरिता नियमांच्या बाबतीत अनेक सवलती जाहीर केल्या आहेत. तसेच विकासकांसाठी एफएसआय, टीडीआर आदींतून अनेक आकर्षणे दिली आहेत. मुंबई व परिसरात भूखंड मिळणे दुरापास्त असल्यामुळे मिठागरांचे, पाणवठ्यांचे वा समुद्र किनार्‍यालगतच्या संवेदनशील जागांवरचे नियम शिथिल करून ते भूखंड गृहबांधणीकरिता देण्याचे योजले आहे. परंतु, अनेक तज्ज्ञांच्या मते या सवलती व नियमातील शिथिलतेमुळे मुंबईची सुरक्षितता व पर्यावरणाला धोका होण्याची शक्यता आहे. याबाबतीत पुनर्विचार होण्याची जरुरी आहे. शिवाय सध्याच पाणी, मलजल, घनकचरा, फेरीवाला, रस्ते, पूल, मोकळ्या जागा इ. मधील कमतरता नजरेस येत असताना गृहसंख्येत वाढ झाल्यावर त्या पायाभूत सेवेमध्ये वाढ करणे महाकठीण होईल.