मुंबईच्या विकास आराखड्यातील महत्त्वपूर्ण तरतुदी

महाराष्ट्राचे मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीसांनी महापालिकेने बनविलेल्या प्रारूप मुंबई विकास आराखडा (DP) आणि विकास नियमन व संवर्धन नियमावलीत (DCPR) काही बदल करून गेल्या आठवड्यात मान्यता दिली. पायाभूत प्रकल्पांचे व परवडणार्‍या गृहबांधणीसंबंधी धोरण आता लवकरच ठरविले जाईल व बांधकाम सुरू करण्यास आडकाठी येणार नाही. काही भागाकरिता बांधीव क्षेत्र निर्देशांकात (FSI) वाढ केल्यामुळे गगनचुंबी इमारतीसुद्धा बांधता येतील.

‘डीसीपीआर २०३४’ विषयक मान्यता म्हणजे सरकारने २०३४ पर्यंत १० लाख घरांची निर्मिती व ८० लाख नोकर्‍यांच्या घोषणा, असा प्रस्ताव आणला आहे. याशिवाय ‘ना विकास क्षेत्रा’तील २२०० हेक्टर जमीन परवडणारी घरे बांधण्याकरिता राखीव ठेवली आहे. या २२०० हेक्टरमध्ये १३० हेक्टर मिठागरांचे भूखंड आहेत. तेदेखील बांधकामाकरिता वापरले जातील.

‘ना विकास क्षेत्रा’ची जमीन म्हणजे तेथे आतापर्यंत कोणतीच विकासकामे करण्यास बंदी होती. ती बंदी आता विशिष्ट अटींवर केंद्र सरकारने उठविली आहे. बांधकाम करण्यास अनुमती मिळालेल्या या ‘ना विकास क्षेत्रां’ना आता ‘विशेष विकास क्षेत्र’ म्हटले जाईल. त्या भूखंडांवर परवडणारी घरे व नागरी सुविधा व सेवावाहिन्या बांधण्यासाठी परवानगी मिळेल.

मिठागरांनी व्यापलेली मुंबईतील एकूण जमीन २,१७७ हेक्टर आहे. त्यापैकी लाटांच्या मार्‍यात न सापडणारी व विकासकामास योग्य अशी जमीन ७२१ हेक्टर. त्यापैकी बांधकामाला प्रस्तावित केलेली मिठागरांची जमीन ही फक्त १३० हेक्टर इतकी असेल.

‘ना विकास क्षेत्र’ जमीन १३ हजार हेक्टर होती, त्यापैकी १० हजार हेक्टर नैसर्गिक क्षेत्र म्हणजे ‘ना विकास क्षेत्र’ म्हणून जाहीर केले आहे. उर्वरित, तीन हजार हेक्टरपैकी ७०० हेक्टर जमिनीवर झोपडपट्ट्या उभ्या राहिल्या आहेत. शिल्लक राहिलेल्या २,३७७ हेक्टरपैकी २,१०० हेक्टर जमीन बांधकामाला खुली केली आहे. विशेष विकास क्षेत्राची जमीन ३,७३४ हेक्टर राखीव आहे. यात मुलुंड, विक्रोळी आणि बोरिवलीचे पाणवठे, विक्रोळी ते कांजूरमार्गपर्यंतची मिठागरे आणि देवनार व मुलुंड येथील लॅन्डफिल भागांचा अंतर्भाव केला आहे.

मुंबईच्या बेट क्षेत्राकरिता सध्या २ एफएसआय आहे. तो यापुढे नवीन बांधकामांकरिता जेथे प्रस्तावित इमारतीनजीकचा रस्ता ९ मी. रुंदीचा असेल, तेथे ३ एफएसआयला मंजुरी मिळेल. याचा अर्थ तेथे उंच इमारती बांधण्यास वाव मिळेल.

सर्व प्रकारच्या व्यावसायिक इमारतींना यापुढे ५ एफएसआय दिला जाईल. या वाढीव एफएसआयमुळेसुद्धा उंच इमारती बांधण्यास वाव आहे. परंतु, हा वाव ज्या ठिकाणी आधीच घरांची दाटी आहे तेथे होण्यात आडकाठी येऊ शकेल. अशी स्थाने म्हणजे लोअर परळ, एलफिन्सटन रोड, मुंबई सेंट्रल इत्यादी. विकास नियमावलीत यापुढे ‘बदलता एफएसआय’ शब्द येण्याऐवजी सर्व व्यावसायिक इमारतींना एकच ‘समान एफएसआय’ असेल.

झोपडपट्टींच्या निवासी क्षेत्राकरिता ४ एफएसआय इतका वाढीव दिला आहे, तसेच ज्या निवासी सोसायट्यांच्या इमारतींना ३० वर्षे पुरी झाली आहेत, त्या इमारतींना यापुढे अतिरिक्त १५ टक्के बांधीव क्षेत्राकरिता नि:शुल्क परवानगी मिळेल म्हणजे वाढीव क्षेत्र मिळाले म्हणून पालिकेकडून काहीही शुल्क (premium) लागणार नाही.

गिरणी क्षेत्रातील घरांना चटई क्षेत्र ४०५ चौ.फू. पर्यंत ठेवण्यास परवानगी मिळेल. या सुधारित नियमाचा लाभ चाळीत राहणार्‍यांसाठी प्रस्तावित पुननिर्मित इमारतींना होईल.

गावठाण व आदिवासी विभागातील गृहबांधणीकरिता वेगळी विकास नियमावली बनविली जाईल.

नवीन विकास नियमावली बनल्यामुळे मुंबईत गृहखरेदी करणारे उपलब्धीप्रमाणे घराच्या रचनेचा प्रस्ताव आणू शकतात.

डीसीपीआरमध्ये वाहनतळ विशेष समिती व धारावी प्रकल्प विशेष नियोजन समिती बनविल्या जातील.

आरे क्षेत्रातील जमिनीचे हरित संरक्षण केले आहे. फक्त मेट्रो कारशेडकरिता ३० हेक्टर आणि २५० हेक्टर जमीन प्राणीविषयक उद्यानाकरिता राखीव ठेवली आहे.

सुमारे १२ हजार हेक्टर टेकड्या, पाणवठे व खारफुटी असलेली नैसर्गिक जमीन ‘ना विकास क्षेत्र’ म्हणून संरक्षित ठेवली आहे. या भूखंडांवर बांधकाम करण्यास परवानगी मिळणार नाही. अपवाद म्हणून काम असेल तर जंगल व पर्यावरण मंत्री खात्याची मंजुरी घ्यावी लागेल.

झोपड्यांच्या स्थानांकरिता पुनर्वसन बांधकाम प्रकल्पांना २० टक्के टीडीआर मिळविण्याकरिता डीसीपीआर नियमावलीचे पालन करणे आवश्यक आहे. विमानतळे, संरक्षण आणि रेल्वे या क्षेत्रातील ज्या संकुलांना पुनर्निर्मितीसाठी जुन्या नियमावलीवरून बांधकामास आडकाठी येत होती अशांकरिता सुधारित नियमावली वापरून प्रस्तावित बांधकाम करावे.

कफ परेड भागात ३०० एकरपर्यंत हरित स्थान बनेल व तेथे कोणतेही बांधकाम केले जाणार नाही. याशिवाय नद्या, खाड्या, नाल्यांनी व्यापलेली अतिरिक्त जमीन असेल व ती सर्व जमीन मोकळी जागा म्हणून गणली जाईल. जास्त नवीन मोकळी जागा जमीन भरावातून उपलब्ध होईल.

१४.९६ चौ.किमी. क्षेत्र वाढेल व मोकळ्या जागांकरिता मुंबई बेट व उपनगरांकरिता प्रति व्यक्ती ४ चौ. मी. उद्दिष्ट ठेवले जाईल.

एमएमआरडीएनी सर्व मेट्रो मार्गानजीक टीओडीला जास्त एफएसआय देण्याचा प्रस्ताव आणला आहे. डीसीपीआर नियमावलीमध्ये मेट्रो, मोनो रेल व प्रस्तावित किनारा मार्गानजिक तत्त्वत: टीओडीकरिता जास्त एफएसआय देण्याची मंजुरी दिलेली आहेच. अधिक खुलासा म्हणून असे म्हणता येईल की, मेट्रो मार्ग २ व ४ यासाठी ५०० मीटर हद्दीपर्यंत जास्तीचा एफएसआय वापरण्यास मुभा दिली आहे व उंच इमारती तेथे बांधता येतील. सरकारने अपेक्षा ठेवली आहे की, कामावर जाण्यासाठी नागरिक ५०० मी. पर्यंत चालायचे श्रम घेतील.

‘डीसीपीआर २०३४’ मधील नियमावलींचा संदर्भ घेऊन जुन्या इमारतीमध्ये जास्त मजले बांधल्याबद्दल वा अतिरिक्त एफएसआय वापरण्याच्या त्रुटी होत्या. त्या नियमित करण्यासाठी उल्लेख आला आहे. अशा त्रुटीयुक्त संरचित इमारती नियमित करण्यासाठी दंड म्हणून योग्य ते शुल्क भरावे लागेल.

‘वॉचडॉग फाऊंडेशन’ संस्थेने मागणी केली आहे की, समुद्रकिनार्‍यानजीकची मिठागरे ही पूरसंकटाच्यावेळी भिंत म्हणून उभी राहून आजूबाजूच्या क्षेत्रांना संरक्षण पुरवितात. याविषयी केंद्र सरकारने अभ्यासपूर्णतेने खोलात जाऊन ही समजूत बरोबर की चूक आहे, ते ठरवावे व समजूत बरोबर असेल तर मिठागरे जिथे आहेत तेथे बांधकाम करण्यास मनाई करावी.

‘युनायटेड नेशन’च्या अहवालातील एका माहितीनुसार, भारताने हवामान बदलामुळे १९९० ते २१०० काळाकरिता समुद्रपातळी ८७ सेंमी. वाढून मुंबई किनार्‍यानजीक भूजलसाठ्यांना खारेपण आणतील. त्यामुळे पृष्ठभागावरील पाणवठे संकटात येऊन किमती भूखंड संकटात येतील, अशा प्रकारचे अहवाल पाठविले होते. हे अहवाल नवीन नियमावलीच्या मिठागरे व पाणवठे बांधकामाला खुले झाले आहेत, त्या संदर्भात तपासून बघावे लागतील.

नवीन विकास आराखड्याप्रमाणे १० लाख परवडणारी घरे बांधावयाची आहेत व त्याकरिता ३,६५० हेक्टर भूखंड विकासकांना खुले करून देणार आहेत. परंतु, हा निर्णय कोणाच्या भल्याकरिता घेतला गेला आहे ते समजत नाही, असे तज्ज्ञ म्हणत आहेत.

विकास आराखड्यात शेतकर्‍यांना भाजीपाला विक्रीकरिता खास स्थाने निश्चित केली आहेत.

एअरपोर्ट फनेल विभागातील इमारतींचे अडथळे विकास हस्तांतर हक्क (TDR) दिल्यामुळे नाहीसे होतील.

राष्ट्रीय उद्यानातील आदिवासी पाड्यांचे इतर जागेत पुनर्वसन होणार, असेही नवीन विकास आराखड्यात प्रस्तावित केले आहे.

मिठागरांची १३० हेक्टर जमीन घरांसाठी मिळण्यात अनेक अडथळे आहेत, असे नगरविकास विभागाच्या उच्चपदस्थांचे म्हणणे आहे.

विकास आराखड्यात आरोग्य सुविधा व शिक्षणाची तरतूद अपुरी आहे. यावर तज्ज्ञांनी नाराजी वर्तविली आहे.

विकास आराखड्यात दर्शविलेली १० लाख घरे ही परवडणार्‍या २०१० च्या दरात मिळणार आहेत. पंतप्रधान आवास योजनेप्रमाणे २०२२ पर्यंत २२ लाख घरे बांधावयाची होती. म्हणजे १२ लाख घरे मुंबईबाहेरच्या भागात बांधणे क्रमप्राप्‍त ठरेल. पण त्याकरिता नियोजन हवे.