घर घेताना...

    01-Jun-2017
Total Views |

 


घर, एक अत्यावश्यक गरज! कुणी घेतील स्वत:चे तर कुणी भाडयाचे; पण घर तर हवेच ना! मग त्या घरात शांतपणे राहता यावे म्हणून घर घेतानाच काय काय काळजी घ्यावी, हा मुख्य मुद्दा. घर घेताना अनेक मुद्दयांचा विचार करावा लागतो. कायदेशीर दृष्टीकोनातून घरखरेदी या गोष्टीचा घेतलेला हा आढावा आपल्याला निश्चित मार्गदर्शक ठरेल.

र, एक अत्यावश्यक गरज! कुणी घेतील स्वत:चे तर कुणी भाडयाचे; पण घर तर हवेच ना! मग त्या घरात शांतपणे राहता यावे म्हणून घर घेतानाच काय काय काळजी घ्यावी, हा मुख्य मुद्दा.

''स्वत:चं घर घ्यायचं तर जास्तच काळजी, म्हणून आलो बघा वकीलताई तुमच्याकडे. माझा मुलगा अतुल स्वत:चं घर घ्यायचं म्हणतोय. पण त्याला नाही वेळ शोधायला आणि मी आतापर्यंत भाड्याच्या घरातच दिवस काढलेले. तेव्हा मीच म्हटलं त्याला की वकिलाकडे जाऊन सर्व चौकशी करून येतो.'' अशी सुरुवात करतच परब काका माझ्यासमोर खुर्चीत बसले.

''कसं घेणार आहात घर? नवं कोरं बिल्डरकडून की resale चं?'' माझा प्रश्न.

''तुम्हीच सल्ला द्या. कुठलं घ्यावं म्हणजे सोयीचं होईल?'' इति परब काका.

खरे तर वरीलपैकी कशाही प्रकारे घर घ्यायचे असेल, तर सर्वप्रथम हवी घर ज्या जमिनीवर उभे असते किंवा राहते त्या जमिनीची माहिती. नवीन घर, मग ती सदनिका असो की row-house, मिळकतीचे मालमत्ता पत्रक (property card) बघणे खूप गरजेचे. काय असते हे मालमत्ता पत्रक? त्यात येतो ७/१२ चा उतारा, ८-अ चा उतारा - म्हणजे त्या जमिनीची जन्मपत्रिकाच जणू! जमिनीची मालकी कोणाची? जमिनीवर बोजा आहे का? मालक ती विकू शकतो/शकतात का? इमारत कोण बांधणार? तो बांधणारा जर विकासक (Builder) असेल, तर ती कंपनी आहे की भागीदारी संस्था? विकासकाच्या वैधतेबद्दल खात्री करण्यासाठी कंपनी किंवा भागीदारी काहीही असले, तरी संबंधित कार्यालयाकडे ती नोंदणीकृत आहे की नाही, विकासकाच्या कामाबद्दल, सचोटीबद्दल समाजात असलेली मते (reputation) हे सर्व पहिल्या टप्प्यावर तपासणे आवश्यक. एक महत्त्वाचा सुखकारक बदल ग्राहकाच्या बाजूने झाला आहे तो केंद्रीय कायदा RERA ने. Real Estate Regulatory Act 2012, आता Real Estate (Regulation and Developement) Act 2016 असा की बिल्डरची ह्या कायद्याअंतर्गत बिल्डर म्हणून तसेच विक्रीकर खात्याकडेही नोंदणी होणे अत्यावश्यक आहे. तसेच घराचे क्षेत्रफळ चटई (carpet)प्रमाणे मोजणी करून त्याप्रमाणेच खरेदी किंमत घेणे बिल्डरवर बंधनकारक आहे. त्यामुळे ग़्राहकाला थोडा दिलासा. हा कायदा १ मे २०१६ पासून लागू झाला आहे. मूळ उद्देश घर विकत घेऊ इच्छिणाऱ्यांचे अधिकार राखण्यास मदत व स्थावर मालमत्तेत गुंतवणुकीस प्रोत्साहित करणे असा दुहेरी आहे.

''वा वा... हे तर खूपच छान. पण आणखी काय काय काळजी घ्यायची?''

त्यानंतर मालक व विकासक ह्यांच्यात झालेला नोंदणीकृत विकसन करार, विकासकाला मालकाने दिलेली पॉवर ऑॅफ ऍटर्नी (कुलमुखत्यार पत्र) तीसुध्दा नोंदणीकृत, अकृषिक (N.A.) परवानगी, बांधकाम मंजूर नकाशा, इमारतीचा मूळ नकाशा (Blue Print), प्रत्येक मजल्याचा नकाशा व layout (floor plan), संबंधित कार्यालयाकडून (म्हणजे गावासाठी ग्रामपंचायत तर शहर, महानगर ह्यांच्यासाठी अनुक्रमे नगरपालिका व महानगरपालिका) मिळालेली बांधकाम परवानगी, अशी सर्व कागदपत्रे बघून घेणे खूपच गरजेचे. त्यानंतर बिल्डरबरोबर करार करताना, तो काय काय काम करणार आहे - म्हणजे अंतर्गत रस्ते व इतर सामायिक सुविधा, पाणी जोडणी, वीज जोडणी तसेच सदनिकेच्या आत कोणकोणत्या सुविधा देणार व सदनिकेत पाणी-वीज ह्यांच्या कशा व किती जोडण्या, त्याचे बिंदू कुठे व किती, ह्याची खातरजमा करून झाल्यावर करार नोंदणी केला की पहिला सगळयात महत्वाचा टप्पा संपतो.

''अहो, हे सगळं खरंच जन्मपत्रिकेसारखं जटिल आहे हो! ह्यापेक्षा तर लग्न जमवणं सोपं वाटत मला.'' परब काकांनी घाम पुसला.

''हो, आहे खरं, पण काळजी कशाला? त्यासाठी आम्ही आहोत की पत्रिका जुळवून द्यायला.'' हे ऐकल्यावर मात्र परब काका सैलावले आणि ''करार केल्यावर घर ताब्यात घेण्यापर्यंत काय काय काळजी घ्यायची?'' हा लगेच पुढचा प्रश्न विचारते झाले.

जागेचा ताबा घेताना स्थानिय संस्थेकडून वापर परवाना (occupation certificate) व भोगवटा प्रमाणपत्र म्हणजेच बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला (completion certificate) ह्यांची प्रमाणित प्रत विकासकाकडून घ्यावी, तसेच तोंडी ताबा व फक्त घराची किल्ली घेणे असे न करता ताबा पावती करून घ्यावी. ताबा घेताना, वीज जोडणी तुमच्या नावावर आहे व त्या जोडणीतूनच तुमच्या सदनिकेला वीजपुरवठा होतो आहे, ह्याचीसुध्दा खात्री करून घ्यावी. स्वत:चा flat अधिकृत मजल्यावर असेल, तरी अधिकृत बांधकामाव्यतिरिक्त इतर अनधिकृत बांधकाम तुम्ही सदनिका नोंदणी केल्यानंतर झालेले नाही ना, हे बघणेसुध्दा गरजेचे... कारण त्याने जमीन मालकी हक्क हस्तांतरणात पुढे अडचण येऊ शकते. ६० % सदनिका किंवा घरे विकल्यावर सोसायटी नोंदणी करून देणे बिल्डरवर बंधनकारक आहे व अशा नोंदणीकृत सोसायटीचे अभिहस्तांतरण (conveyance) बांधकाम पूर्णतेचा दाखला मिळाल्यावर ६ महिन्यांच्या आत करणेही बंधनकारक असते.

सोसायटीतील घर किंवा सदनिका resale ने घेणार असलात, तर मालक सोसायटीचा भागधारक आहे ना, भाग प्रमाणपत्रात तशी नोंद आहे ना, स्थानिक संस्थेचे कर, पाणी बिल, वीजवापर शुल्क, सोसायटीचे शुल्क वगैरे नियमित भरले आहेत ना, अशी चौकशी करून, कागदपत्रे बघून मग करार करावा. पण त्यापूर्वी ज्या व्यक्तीकडून तुम्ही सदनिका घेताय, ती व्यक्ती प्रथम मालक आहे की तिनेही resale ने ती सदनिका घेतली आहे, हेही बघणे फार महत्त्वाचे. अशा परिस्थितीत सर्व chain agreements नोंदणीकृत असणे गरजेचे. तसेच अशा resale सदनिकेसाठी Govt. approved valuer कडून सदनिकेचे बाजार मूल्य ठरवून घेऊन त्याप्रमाणे करार करताना खरेदी दाराने विक्री करणाऱ्याकडून वरील सर्व मूळ कागदपत्रे घेऊन करार नोंदणी करावा. असा करार नोंदवताना सोसायटीची परवानगी आवश्यक नाही, पण सोसायटीकडून विक्रीदाराची काहीही थकबाकी नाही असे प्रमाणपत्र मात्र हवेच. नंतर कराराची प्रत हस्तांतरणाच्या सर्व कागदपत्रांसह (Transfer Set) सोसायटीला देऊन भाग प्रमाणपत्र खरेदीदाराच्या नावे केले जाते.

अशी सर्व सविस्तर माहिती दिल्याने परब काका आश्वस्त होऊन निवांत मनाने ''अतुलला सर्व सांगून पुढील गोष्टी नक्की करण्यापूर्वी पुन्हा येतो अतुलसह भेटायला'' असे म्हणून निघाले आणि मी देखील समाधानाने हुंकार भरला. 

आजचा दिवस बहुधा property matters मधील अडचणींचा व शंकांचाच असावा. कारण पुढील अशील होत्या कोमलताई. ''मला ना, दुसरा flat घ्यायचाय. पण स्वत: मी करार करायला नसणार, तर power of attorney देऊन मला flat विकत घेता येईल का?'' त्यांचा प्रश्न.

''हो, कुलमुखत्यार पत्र देऊन घर विकत घेता येते नी, घर नोंदणीकृतसुध्दा करता येते. पण त्यासाठी सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे त्या कुलमुखत्यारपत्रात सगळया गोष्टी - म्हणजे PoA देणाऱ्याचे व घेणाऱ्याचे नाव, वय, पत्ता, नाते, दोघांचीही स्वेच्छा, काय काय कामे करावयाची त्याचा स्पष्ट उल्लेख आदी गोष्टी सुस्पष्टपणे नमूद करून ती PoA नोंदणी करणे अत्यावश्यक आहे. अशा नोंदणीकृत PoAनेच कुलमुखत्यारपत्र धारकाला घराचा व्यवहार करून घर विकत घेणे, नोंदणी करणे व ताबा घेणे याचे अधिकार प्राप्त होतात. महत्त्वाचे म्हणजे अशी नोंदणीकृत PoA घर विकताना, गहाण ठेवताना, भाडयाने देताना किंवा घर वापरावयास देण्याचा करार करतानादेखील अत्यावश्यक आहे.'' इति मी.

''माझ्या मैत्रिणीने तिचे घर भाडयाने देताना तर अशी PoA नोंदणी केलेली नाही, मग तिचा व्यवहार चुकीचा व बेकायदेशीर झाला का? तसेच मी सुध्दा केले, तर नाही का चालणार?'' कोमलताईंच्या मैत्रिणीचा व्यवहार होता मार्च २०१३ पूर्वीचा. घर भाडयाने देण्यासाठी तरी त्या वेळी अशी नोंदणी सक्तीची व अनिवार्य नव्हती. पण आता Registration (amendment) Act 2010 चा अंमल मार्च २०१३ ला सुरू झाला आहे व त्यानुसार भाडे करार करण्यासाठीदेखील PoA ची नोंदणी अनिवार्य आहे.

कोमलताईंबरोबर आलेली त्यांची भाची कल्पना म्हणाली, ''मी बँकेत कामाला आहे व आमच्याकडे गहाण असलेला एक flat लिलावासाठी आहे, तो मावशीने विकत घेतला तर काही त्रास होईल का?''

''काही नाही. जेव्हा लिलावात बोली लावून बँकेकडून घर घेता, तेव्हा लिलावाची प्रक्रिया पूर्ण झाली की बँक जास्त बोलीने खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीच्या नावे विक्री प्रमाणपत्र देते व त्या वेळी खरेदीचा व्यवहार कायदेशीररित्या पूर्ण होतो. अशा प्रमाणपत्राच्या आधारे खरेदी खत नोंदणी करण्याची गरज नसते, कारण विक्री प्रमाणपत्राची नोंदणीच खरेदीखताऐवजी करून सदर घर तुमच्या मालकीचे होते. पण बँकेकडून लिलावात घेतलेल्या मालमत्तेच्या, बँकेने दिलेल्या विक्री प्रमाणपत्राची नोंदणी मात्र अनिवार्य आहे. विक्री प्रमाणपत्र हा कायदेशीर दस्तऐवज आहे.''

''अच्छा, हे तर छानच की! मावशीला आता नेतेच उद्या बँकेत आणि लिलाव होईल तेव्हा बोली लावू.'' कल्पनाच्या भराऱ्या सुरू झाल्या आणि मावशीही सुखावली.

मगाशी म्हटले, तसे पुढचे अशीलसुध्दा ह्याच विषयीचा सल्ला घ्यायला. निलेश एका खाजगी कंपनीत नोकरीला. त्याला घरासाठी लोन हवे, म्हणून बँकेत चौकशीला गेला, तर बँकेने 'हल्ली आम्ही गृहकर्ज मंजूर झाले की, तुम्हाला तशी नोटीस देतो (Notice of Information) व त्यानंतर तुमची सगळी मूळ कागदपत्रे, गहाण खत आम्हीच रजिस्टर करून घेऊन आमच्याकडे ठेवतो. त्याला Deposit of Title Deeds असे म्हणतो' असे सांगितले. ''खरे का हो हे? कारण मागे तर मी साधे गहाणखत केले होते.'' असा निलेशचा प्रश्न. Registration (Amendment) Act 2010, जो २०१३ मार्चपासून लागू झाला, त्याअन्वये वरील तरतूद अंमलात आली व Deposit of Title Deeds म्हणजेच Equitable Mortgage नोंदणी करणे अनिवार्य झाले. साधे गहाणखतसुध्दा नोंदणी करता येते, पण पुढील गैरव्यवहार टाळला जावा, म्हणून Equitable Mortgage नोंदणी करणे अनिवार्य केले गेले व त्याप्रमाणेच व्यवहार व्हावा, असा आग़्रह असतो. बँक सांगत होती ते बरोबर होते, ह्याची खातरजमा झाल्यावर निलेशचा जीव भांड्यात पडला.

म्हटले, आता पुढचा अशील कोण? तर शालिनीताई आल्या हे विचारायला, की त्या ४-५ वर्षे तरी मुलाकडे दुसऱ्या शहरात राहायला जाणार, तर त्यांचे घर वापरात राहावे व नीटसुध्दा राहावे म्हणून भाडयाने द्यायचे, तर काय काळजी घेतली पाहिजे व कसा करार करावा?

घर भाडयाने द्यायचे, तर दोन प्रकारे देता येते. एक म्हणजे कालावधीचा उल्लेख न करता केलेला भाडेकरार व दुसरे विशिष्ट मुदतीसाठी केलेला 'लिव्ह-लायसन्स'चा करार. दोन्ही प्रकारच्या करारात फसव्या भाडेकरूपासून सावध असणे, घराचा विमा उतरवलेला असणे आवश्यक. करार करताना सुरक्षा ठेव, दरमहाचे भाडे, वीज बिल, पाणी बिल, सोसायटी शुल्क कुणी भरायचे, वापर वाणिज्य की निवासी ह्याचा स्पष्ट उल्लेख, व लिव्ह लायसन्सच्या करारात मुदतीचा स्पष्ट उल्लेख ह्या गोष्टी सुस्पष्टपणे नमूद करून करार नोंदणी करावा. L & L करारासाठी भाडेकरूचे पोलिस verification, पोलिसांच्या संकेतस्थळावर उपलब्ध असलेल्या फॉर्ममध्ये करून घ्यावे, अन्यथा मालकावर कारवाई होऊ शकते. भाडेकरूनेही सोसायटीशी चर्चा करून मालकाचा खरेपणा तपासून घ्यावा. शालिनीताईंनी दुसऱ्या प्रकारचा करार करावा असे मी सुचवले, कारण त्यांना ५ वर्षांनी का होईना, पण घराची स्वत:साठी गरज होती. घराबद्दलच्या अनेकांच्या समस्या उकलून सांगितल्यावर आज मलाही स्वस्थता लाभली.

 

- अॅड. वृंदा कुलकर्णी

आता महाMTBच्या बातम्या आणि लेख मिळवा एका क्लिकवर. Facebook, Twitter, Instagram वर आम्हाला फॉलो करा, महाMTB You tube चॅनलला सबस्क्राईब करा. डाऊनलोड करा महाMTB App.